房地产信托市场扩容全面重估优质商业地产

xinwen.mobi · 发表于 2026-1-28 05:21:59

有人最近说，别看那些购物中心好像人气有点起伏，但只要是块能自个儿生钱的好地段，它的价值早晚会被重新看见。这感觉，就像是埋在地里的金子，慢慢擦掉灰，又要发光了。为啥这么说呢？最近金融市场上关于不动产的两件大事，一前一后，把这事给串起来了。

第一件事，是把房子“装进”信托，正从新鲜事变成一股风潮。以前想把房子放进信托里打理，手续麻烦得很，跟把大象塞进冰箱差不多难，关键还不踏实，怕分不清楚是谁的。现在不一样了，从北京、上海开始，到广州、厦门，再到天津、南京、苏州，好些城市都开始试点给这种“不动产信托”办正式“户口”了。办了登记，这房子在法律上就独立出来了，既不是原房主的，也不是信托公司的，安全得很，专门用来实现房主的各种心愿。

这事一下子就活了。有老人把房子装进信托，自己活着的时候照常住，租金拿来养老，身后房子直接给想给的人，安排得明明白白，不怕有纠纷。还有的，把商铺放进信托，租金专门用来给老母亲发养老金。天津那边玩法更新，不光能把自己有的房子装进去，还能委托信托公司去买新的不动产来管理，目标很明确，就是为了盘活那些“睡大觉”的存量资产。这么一来，全国沉睡着的几十万亿不动产，好像都看到了流动起来的希望。

第二件事，是给那些能赚钱的商业地产，开了个“上市”的口子。光把房子盘活放在自己手里管理还不够，如果它能持续产生稳定的租金现金流，为啥不能像上市公司一样，把它的价值放到更广阔的市场上让大家来投资呢？这就是REITs（不动产投资信托基金）干的事。最近有风声，商业不动产REITs的试点要来了，重点就是那些运营良好的购物中心、写字楼。

这可是个大变化。以前大家评估一个商场值多少钱，眼光可能比较局限，折现率用得高。现在有了REITs这个畅通的退出和融资渠道，等于给这些优质商业地产铺了一条价值发现的快速路。市场会用更精准的尺子来衡量它们的运营能力，那些真正会运营、能吸引客流、提升租金的好项目，会获得更高的认可。说白了，就是好地段、好运营的“金疙瘩”，会变得更“金贵”。

把房子“装”好，再送上“市”场
这两件事连起来看，路子就清晰了：底层是不动产信托登记，把各类不动产合规、清晰、隔离地“装起来”；上层是REITs市场扩容，给其中最优质、能产生现金流的商业资产，提供一个面向公众资本的“上市”通道。一个管“孵化”和“确权”，一个管“退出”和“定价”。

这对整个行业都是个洗牌。手里攥着一堆商业地产的公司，不能再简单地当“包租公”了。以后得真刀真枪地比拼运营能力——怎么能把商场做得更有人气，让租金稳步增长。因为只有运营得好的资产，才能通过REITs这条路实现价值飞跃，收回资金再去投资更好的项目。这对整个城市商业的活力，也是个好事。

当然，这路上还有石子儿。比如，房子装进信托的过程中，相关的税收优惠怎么算，全国各地的登记细则怎么能更统一，这些都需要一步步理得更顺。

总的来说，感觉一个围绕不动产的“投、融、管、退”新生态正在形成。核心就两点：让死资产活起来，让好资产贵起来。不管是对有房产想安排养老传承的个人，还是对持有大量商业物业的企业，或是想寻找稳定投资机会的资金，都意味着新的可能和选择。这场静悄悄的价值重估，已经开始了。

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