2026年房地产市场：控增量、去库存、优供给

xinwen.mobi · 发表于 2025-12-27 00:36:32

房地产新路子：减增量、多卖房、盖好房
住房和城乡建设部部长倪虹在“十五五”开局之年提出，让人民群众安居是房地产工作的核心基点。

新年伊始，高层对今年房地产市场定下了三个关键词：控增量、去库存、优供给。这套“三连招”并非凭空而降，背后折射出整个行业正在发生的深刻变化。

根据最新数据，2025年全国开工改造城镇老旧小区已达2.6万个，加装电梯1.4万部，改善了470多万居民的居住条件。

01 市场变局
中国房地产市场的根本性变化早已显现。随着城镇化率已达67%，过去那种依靠大量新增需求的时代已经过去。

曾经支撑楼市高速增长的人口红利正在消退，2022年起城镇人口年增量已降至1500万以下。刚需购房者更多转向二手房市场，新房市场的驱动力则主要来自改善性需求和住房更新需求。

数据显示，2025年全国商品房成交预计回落至9亿平方米，这一数字比前几年的高峰期有明显下降。存量房市场的份额正稳步上升，这意味着房地产行业的游戏规则必须随之改变。

02 宏观政策
在城市具体操作层面，不同地区有不同的应对策略。整体来看，因城施策、一城一策仍是基本原则。

地方政府被赋予了调控自主权，可以根据本地实际情况制定政策。例如，广州出台31条土地利用改革措施，允许去化周期18个月以下区域的自持商品住房补缴出让金后可售，支持商办改建保障性租赁住房。

广东在2026年政府工作报告中提出，将推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度。

同时，地方政府也在加强保障性住房建设和筹集，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。这些措施的意图很明确，就是通过多元化手段缓解库存压力。

03 双管齐下
在房地产的供给端，控量和提质两手抓。土地供给量持续收缩，2025年前11月，住宅新开工面积仅为同期成交面积的68%，显示出供小于求的去库存趋势。

融资渠道也在发生变化，“白名单”制度不断扩容。截至2025年，城市房地产融资协调机制推动“白名单”项目贷款规模突破7万亿元，支持近2000万套住房交付。同时，专项债的精准投向成为重要财政支撑。

2025年地方政府专项债限额达4.4万亿元，较上年增加5000亿元，这是近六年来最大增幅。这些资金被重点投向土地收储、存量商品房收购等领域。

04 行业升级
“好房子”建设正在成为房地产行业转型的重要抓手。新版《住宅项目规范》中，住宅层高标准已提高到不低于3米，并规定4层起要加装电梯。

不少地方都在积极响应这一趋势。例如，长沙正在有序实施“好房子”建设与改造，推进绿色完整社区建设；广州则建立了“好房子”标准体系，引导企业开发不同面积和价位的“好房子”。

在房地产开发模式上，多地正推行项目公司制，确保项目资金封闭管理、专款专用。而在销售环节，现房销售制正逐步推广，以期实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。

05 存量盘活
城市更新不仅是解决存量问题的关键，也是创造新增长点的重要途径。城市更新能够盘活存量资产，又能优化城市功能。

2026年，广东计划高质量推进城市更新，稳步推进城中村改造，新开工改造600个老旧小区。同时，推进生态廊道、自然公园、体育公园、口袋公园等建设。

对存量商品房和闲置商业办公用房的盘活成为各地工作的重点。广东明确提出，将提升存量房交易便利度，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。

同时，一些城市也在探索打通存量商品房与保障房通道的实现路径。比如洛阳推行房票安置，既解决了去库存问题，也支持了城市升级。

06 资金改革
金融层面的变化也值得关注。“主办银行制”正在房地产领域推广，这是一个在“保交房”工作中探索出来的有效办法。

具体操作是，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，而主办银行则保证项目公司的合理融资需求。

这种制度能有效防范企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金的风险，确保项目资金封闭管理、专款专用。

在预售资金监管方面，各地也有新举措。成都允许保函置换30%监管资金，西安对诚信企业下调重点监管额度，福州将监管额度与房企信用等级挂钩，形成事前公示、事中核查、事后追责的闭环。

07 建筑转型
传统建筑行业也在向现代化建造方式转型。智能建造、装配式建筑、模块化建筑等技术被大力推广。

例如，广州提出，全市出让的居住用地将100%实施装配式建筑。政府投资项目中全面应用BIM技术，推动装配式装修应用。

住房城乡建设部对建筑业的未来发展提出了四方面工作重点：抓产业、抓市场、抓现场、抓“出海”。这些举措旨在提升建筑行业的整体竞争力和创新能力。

各地还建立了房屋全生命周期安全管理制度，通过房屋体检、房屋安全管理资金、房屋保险等制度，保障房屋使用安全。

广州市住房和城乡建设局提出了具体目标：2026年将力争实现安置房“应开尽开”，全年城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元。

随着新开工的安置房和保障性住房逐步交付，以及老旧小区改造持续推进，城市面貌和居住条件将得到改善。

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