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多地开闸撒钱，盘活闲置土地的新招来了！
地方政府正用发行债券借来的钱，从开发商手里重新买回那些“晒太阳”的地块，一场盘活土地存量的大行动已在2026年拉开大幕。
2026年1月20日，宁波市一笔10.13亿元的土地储备专项债券正式上市交易，发行总额10.13亿元，票面利率仅为1.8%。
稍早前，长沙市公布了2026年第二批拟申报土地储备专项债券的五个项目，涉及金额29.71亿元；肇庆市也计划收回收购14块土地，金额超过35亿元。
01 项目落地
时间回溯到2025年年底，地方政府已开始行动。青岛在2025年12月底打响了2026年土地储备专项债发行的第一枪。
2026年专项债土地收储工作在多地陆续落地，从宁波到长沙再到肇庆，越来越多的城市加入了这场土地盘活行动。
这不仅是一次常规的债券发行，更标志着新一轮专项债收储工作的正式启动。
用专项债收储土地，能有效化解房企闲置土地压力，缓解资金沉淀难题，稳定市场预期。
更重要的是，盘活低效土地资源能推动城市土地利用向存量提质转型，还能缓解地方财政压力，补齐民生配套短板，支撑行业向高质量发展转型。
02 政策支撑
这场全国范围内的土地收储行动，源于一项关键政策的落地。2024年10月，财政部明确允许专项债用于土地储备，支持回收符合条件的闲置存量土地。
接着，自然资源部也印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为后续地方收储工作提供了可持续的资金保障。
政策明确了，要优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。
进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
03 实际规模
2025年全国有26个省公示了拟使用专项债券收回或收购存量闲置土地的规划，涉及总金额超7500亿元。
这些计划覆盖了超过5500宗地块，拟收储用地面积接近3亿平方米。按平均容积率2计算，这些地块有望消化约6亿平方米的市场库存。
但实际执行情况远不如计划乐观。截至2025年底，全国真正落地的专项债收储总金额仅3000亿元左右，大约占拟收储总金额的40%。
这中间存在巨大差距，主要是因为很多计划仍在待落实阶段。
04 地区差异
不同地区的收储工作进展差异明显。从金额来看，一二线城市表现更为积极。
2025年全国公示收储地块中，一二线城市合计约有1250宗，拟收储金额超2700亿元，金额占比达36%。已发行的专项债中，一二线城市合计发行约970亿元，约占总发行金额的32%。
具体到省份，浙江省计划收储金额达到907亿元，位居第一；广东省紧随其后，计划收储891亿元；重庆计划收储699亿元；杭州和温州也分别计划收储超200亿元。
这些地方之所以能够积极推进，是因为它们本身就有更强的财政实力和更紧迫的土地资源盘活需求。
05 面临的难题
土地收储听起来很有必要，实际操作起来却困难重重。闲置土地的所有者不少是在价高时拿的地，面对政府收储时，往往会因为成本、利益考量，提出过高的价格要求。
按国家政策要求，土地收储价格需要按土地取得成本与市场评估价两者中较低的那个来确定。
有的房企拿地时间在几十年前，按成本价评估甚至不足市场价的30%。如果真按成本价收，这部分闲置土地就面临以“腰斩式”“膝斩式”的价格被收购，企业基本上不可能同意。
现在房地产市场低迷，地方政府也需要在合理价格范围内谈判，双方短时间内难以就价格达成一致。
06 未来展望
2026年土地储备专项债发行有望进一步提速。东方金诚研究发展部执行总监冯琳预计，各地会继续加大收储力度。
考虑到财政政策基调更加积极，2026年新增专项债限额料将继续上调，用于收储的专项债发行规模也有望进一步增加。
但要想推动收储工作真正落地，还有很多工作要做。一方面需要进一步完善收储定价机制，在政策要求与市场实际之间寻求平衡。
另一方面，不同城市积压的未动工土地情况各不相同，未动工土地占比较高的城市可以加快专项债收储步伐，从而改善市场预期。
专家建议，未来需进一步完善多元融资模式，拓宽资金来源渠道以保障收储工作持续推进。
优化土地收储结构也很关键，需要重点加大保障房、城市更新相关用地的收储力度，精准适配民生需求与城市发展导向。
当地方政府和开发商在闲置土地的收购价格上艰难博弈时，身处一二线城市的观察者发现，最近公示的收储地块名单越来越长，而那些积压着大批未动工土地的城市，专项债发行速度明显比其他地方快上一截。
闲置土地的所有者心里也有一本账，他们当年高价拿地的成本与如今市场评估价之间的鸿沟，成了收储工作最大的绊脚石。
至于那些还没盖起来就已经需要盘活的土地，它们的命运和这座城市的发展紧紧绑在了一起。
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