逾七成实现盈利公募REITs季报表现稳中向好

xinwen.mobi · 发表于 2026-1-31 16:19:55

看看手里的公募REITs，听说最新的季度成绩单出来了？那真是有人欢喜有人愁，大面上来看，情况确实稳住了，该看看都谁在赚钱了。

表现情况资产类型代表主要原因
赚钱的主力能源、消费、一些交通和园区项目出租率高、车流量稳、政策利好
利润特别突出中信建投国家电投新能源REIT 单季度利润接近9000万
还有提升空间部分产业园、交通项目区域竞争大、出租率下降、成本高
一、市场整体：超七成盈利，市场规模还在长

现在市场已经有超过70%的公募REITs在最新的季度实现盈利了。比如一个新能源项目，一个季度利润就干到了将近9000万元，挺亮眼。另外像消费类的项目，比如购物中心这些，表现也不错，有的租金还在涨。

市场盘子本身也在变大，到去年底，整个市场总市值已经超过2100亿了，一年增长接近40%。

二、冰火两重天：好项目凭真本事，差的各有各的难处

行情分化特别明显，赚钱的项目各有各的高招：

满租才是硬道理：上海有个新经济产业园，两个园区都实现了100%满租，毛利率高得惊人。

核心区域是王牌：北京、上海等一线城市核心区的产业园，靠着产业聚集，出租率和租金都比较稳。租赁住房（保租房）项目因为有政府配租，表现也一直很稳健。

消费类表现坚挺：老百姓日常离不开的购物中心、奥特莱斯这些，需求比较稳，成了市场的“压舱石”。有的项目租金还在往上走。

但另一边，有些项目日子确实不太好过：

产业园压力不小：一些产业园，特别是非核心区域的，面临着空置率上升的问题。企业扩张意愿不强，租金增长没劲儿，有的项目甚至出现了亏损。

交通项目看“流量”：像高速公路这类项目，赚不赚钱全看车流量。有的路段因为分流等原因，车流量下去了，收入跟着受影响，有个项目单季度就亏了7000多万。

成本高也“吞掉”利润：还有些项目，收入看着挺高，毛利率也不低，但架不住财务费用等成本太高，最后算下来还是亏。

三、往后怎么看：别光看热闹，得看门道

总的来看，公募REITs市场正在从一个“啥都涨”的热闹阶段，走向一个“凭本事吃饭”的理性阶段。对普通人来说，不能光听个“超七成盈利”就觉得可以闭眼买，关键还是得挑：

挑“好资产”：首选那些地段好、需求旺、本身底子就厚的项目，比如一线城市核心区的物业、经营稳健的保租房、或者像数据中心这种符合国家发展方向的新型资产。

看“好管理”：一个项目的运营团队是不是专业，能不能把租金提上去、把成本降下来，这直接关系到未来的分红。

等“好价格”：市场波动是常态，好项目也有价格回调的时候。别追高，可以在市场整体调整或者某些优质项目因为短期因素价格低迷时，考虑分批入手。

简单说，公募REITs的季报显示这个市场正在慢慢成熟。一边是市场的整体增长和赚钱效应的集中体现，另一边则是内部残酷的优胜劣汰和加速分化。对于投资者来说，这意味着过去随便买一只都可能赚钱的时代正在过去，未来更需要一双“火眼金睛”。

如果想了解投资公募REITs具体的风险点或者不同资产类型（比如产业园、高速公路、保障房）更详细的特点，随时可以再聊聊。

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