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农村养老用地松绑：盘活“沉睡”资源，家门口养老不再是难事
自然资源部联合多部门正式发文，打通农村集体建设用地用于养老服务的最后一公里。
最近，自然资源部、民政部和国家卫健委联合印发了一揽子政策，主旨很明确：盘活存量空间，降低养老用地成本。
特别是针对农村地区，政策明确提出要盘活农村存量，降低农村养老用地门槛。
01 政策背景
随着人口老龄化程度加深，养老服务需求与土地资源约束的矛盾日益凸显。
截至2024年底，中国60岁及以上老年人口已达3.1亿，占总人口的22%。尤其在广大的农村地区，养老设施不足、用地紧张的问题更加突出。
自然资源部在2019年曾出台过支持养老服务发展的指导意见，被视为“政策1.0版”。
而这次三部门联合发布的文件，则是“政策2.0版”，旨在构建全链条支撑体系，推动养老服务保障从“基础兜底”向“提质增效、降负纾困”升级。
02 盘活农村存量资源新路径
这次政策最大的亮点之一是专门针对农村养老服务设施用地的创新举措。
根据新规，村级邻里互助点、农村幸福院等养老设施以及村卫生室等医养结合服务设施，优先利用农村闲置集体建设用地建设。这些用地安排将被统筹纳入村庄规划或乡镇级国土空间规划，同时明确要求避免占用耕地。
政策还鼓励农村集体经济组织使用闲置集体建设用地自办养老设施，或通过土地使用权入股、联营等方式与其他主体合作举办，土地所有权性质不改变。
对于符合条件的集体经营性建设用地，可按国家入市改革要求，通过合理确定底价出让、长期出租等方式用于养老服务设施建设。
03 全方位的用地成本降低
除了盘活存量，新政策还通过多种方式系统性地降低养老服务用地成本。
规划层面，新规允许土地混合开发和空间复合利用，比如“住宅+养老”、“医疗+养老”等模式，从根本上削减单独占地成本。
供地方式上，政策针对不同类型养老机构采取差异化策略。对非营利性养老机构用地“应保尽保”，依法可采取划拨方式供应。对营利性养老服务设施用地，则全面推行长期租赁、先租后让、弹性年期出让等灵活供地方式。
在价格政策上，以出让方式取得建设用地使用权的，土地出让金可在2年内缴清，其中第1年缴纳的土地价款不低于应缴土地出让金的50%。
04 城镇与农村的存量盘活策略
城镇地区的存量盘活策略也十分灵活。在符合安全、健康、环保要求的前提下，鼓励利用闲置商业、办公、工业、仓储存量房屋改造或增设养老服务设施。
老旧小区及周边边角地、夹心地、插花地等零星用地也可用于养老服务设施建设。这类存量空间转型后五年内可继续按土地原用途和权利类型使用，无需办理土地用途变更，不增收土地价款。
对于农村养老设施，政策特别强调要优先利用闲置集体建设用地，同时鼓励农村集体经济组织自办或与其他主体合作举办养老设施。
05 配套支持与全周期监管
为了让这些好政策真正落地，文件还提出了一系列配套支持措施。
比如针对温泉康养、森林康养、旅居康养等新业态，鼓励探索“跨资源门类、跨权利类型”的自然资源资产组合供应方式，统筹配置存量土地、林草、水域等要素。
在融资支持方面，营利性养老机构以有偿方式取得的产权明晰的不动产抵押融资时，不动产登记机构将高效办理抵押登记，帮助养老机构通过存量资产盘活降低融资成本。
全周期的监管机制也已经建立。养老服务设施用地将被纳入国土空间规划“一张图”实施动态监管，严禁擅自改变用地用途。
各部门将按照“谁提出、谁履责、谁监管”的要求加强监管，确保这些降本措施真正惠及养老项目。
06 养老用地政策的未来影响
这一系列政策的出台，标志着中国养老服务体系建设的重大制度创新。
通过降低用地门槛和成本，不仅能够激活大量“沉睡”的土地资源，还将有效缓解农村养老服务供给不足的问题。
从长远看，这将有助于缩小城乡养老服务差距，让更多老年人在家门口就能享受到便捷的养老服务。
据透露，三部门将强化协同联动，分层分类开展政策宣传解读和业务培训指导，健全政策落实跟踪机制，推动各地制定配套措施，确保这些惠民利企措施能够真正落地见效。
农村那些空置的校舍、闲置的仓库，甚至村集体的空闲土地，如今都有了新使命。过去五年保持原用途不变的政策窗口期，给了乡村养老项目宝贵的培育时间。
政策明确鼓励农村集体经济组织以土地入股参与养老设施建设，这意味着村民可能从“房东”变成“股东”，共享养老产业发展红利。
当城镇老旧小区的边角地变身为社区养老驿站，当农村闲置校舍改造为幸福院，这种“就地改造、就近服务”的模式，正悄然改变中国养老服务的格局。
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