破解物业“无人管”“保修难”

xinwen.mobi · 发表于 2025-12-26 14:24:19

不请物业自己管，维修不再看脸色：这些小区的翻身仗真解气
垃圾堆积、漏水没人管、陌生车辆随意进出，这些事在广州天佑社区南站新街的居民们看来，就是他们过去几十年的日常。

广州荔湾老城区多宝街道的天佑社区南站新街24-34号居民小区，面积约2680平方米，有6栋楼房、112户297人。该小区80年代建成、90年代房改后，长期无物业管理。

这个“零物管”小区曾是典型的老城区管理难题缩影，治安消防隐患多、环境卫生管理难、矛盾纠纷突出等问题长期困扰着居民。

01 “零物管”的混乱日常
走进南站新街这样的“零物管”小区，居民生活是什么样子？

楼道里垃圾无人清理，消防通道被杂物堵塞。小区的大门敞开着，陌生人随时可以出入，安全感无从谈起。

和景印象城小区就是一个典型例子，物业撤场后，大门敞开，无人值守，垃圾堆积如山。楼道里堆满杂物，车子随便进出。连厕所都停用了，水和电都断了，里面还能闻到异味。

更让人头疼的是屋顶漏水、墙面开裂这些“老大难”问题。在老小区里，找到愿意接这种活儿的维修师傅都不容易，更别提有人主动来管了。

02 破局之路：多方角力与创新尝试
面对“零物管”困境，不同地方采取了不同的解决方式。有些小区尝试引入市场化物业，却遇到了“规模小、成本高、缴费难”的现实问题。

浙江等地则通过修改物业管理条例，为破解难题提供了政策支持。新条例明确规定，无法成立业委会的小区可由街道组建“物业管理委员会”作为临时机构，确保小区基本管理服务不断档。

广州荔湾的南站新街小区找到了一种新方法：党建引领下的功能型党支部。这个党支部吸纳居民党员和社区工作人员组成支委成员，为小区居民提供管理和服务。

最初，街道尝试成立业委会，但因为物业管理条例门槛高、实际执行难度大而陷入困境。面对公共区域权属不清、住户多样化等实际问题，业委会成立工作几经努力仍未能成功。

03 创新模式：党建引领下的自我管理
南站新街小区的“功能型党支部”是基层治理的创新尝试。这支由居民党员和社区工作人员组成的队伍，直接解决了小区过去“无人管”的难题。

党支部成立后，首先着手解决居民的“急难愁盼”问题，改善小区环境，提升居住品质。

在党支部的带动下，热心业主和居民开始积极参与小区治理，协调解决矛盾纠纷，维护小区平安和谐。

杭州临平区的紫韵公寓也探索出了社区、业委会和物业“三驾马车”协同模式。为解决外墙脱落问题，他们创新设立了“三方监管账户”，由社区居委会、小区业委会和开发商共同监管。

04 保修难：一场与时间和责任的赛跑
对于住宅质量问题，“保修难”一直是居民心中的痛点。开发商推诿拖延，甚至项目交付后团队解散，都是常见现象。

舟山市定海区住建局推出了针对性措施。他们联合社区、业委会，通过书面发函、电话催告等方式督促开发企业履行维修责任。对于个别推诿塞责的开发企业，则依法启动物业保修金使用程序。

浙江滨江区则尝试了技术手段解决问题，推出“安置房码上报修平台”。物业人员接到居民上报后，只需扫码进入小程序即可完成报修。

浙江省的新《物业管理条例》进一步强化了建设单位的保修责任。即使开发商主体不存在，保修责任也须有承接方，防止责任落空。

05 资金难题：精打细算与制度保障
无论是日常管理还是紧急维修，资金问题始终是小区治理的核心挑战。一些地方采取创新方式破解资金困境。

广阳区新开路街道的国际花园社区推行“0物业费”模式，每户每年仅缴纳120元作为公共维护基金，专项用于垃圾清运、设备维修等基础服务。

舟山市定海区住建局则全面梳理超8年未退保修金企业名单，对正常经营企业指导办理退付手续，对失联企业则指导通过调取档案、张贴公告等方式追溯。

06 回归本质：找回社区温度
解决“零物管”和“保修难”问题，不仅是制度建设和资金保障，更是重建社区信任和归属感的过程。

在吉安市康居外滩小区，“微空间改造升级”让社区“家味”日渐浓厚。单一门岗变身多功能“幸福加油站”，闲置用房改造成明亮的“养老互助之家”。

广阳区国际花园社区通过网格赋能、居民自治，让小区从“无人管”转向“共治共享”。如今，这两个小区的道路平坦干净，花草树木郁郁葱葱，车辆停放整齐有序。

浙江省通过修改物业管理条例，着力解决物业“无人管”“分不清”“保修难”等市民关切的问题。

广州天佑社区南站新街的居民们，如今坐在整洁的院子里聊天时，话题不再只是抱怨与无奈。隔壁的幼儿园传来孩子们的欢笑声，他们的父母不必再担心小区里混乱的停车问题。

有些居民开始筹划在小区的空地上种些花草，而年轻人们则在讨论如何利用数字化工具进一步提升管理效率。这片曾经“无人管”的区域，如今正在成为城市更新的生动样板。

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